江苏省某某集团有限公司滁州物流园区经济效益分析

  本项目建设期二年,建设期总投资18,145.96万元,其中,企业自筹5,000万元(占比27.6%)、银行贷款12,103.98万元,项目建设期总投资匡算如下表所示。
  本项目建设完成后,全部物业将出租给指定的公司用于仓储物流,项目收入即为全部物业的租金收入。
  本项目总建筑面积的96.8%为物流仓库,办公配套物业体量较小,因此,按照物流仓库租赁均价来计算全部物业的出租收入。
  项目需要咨询公司提供当地物流地产市场调查行业研究、项目节能测算、项目投资估算、财务效益分析、可行性研究及投资风险防范等方面的专业服务。
  根据滁州市物流仓库用房的市场租赁行情,预计2020年本项目的市场租赁价格为1元/平方米*天。
  根据咨询项目委托方要求,按照本项目投资可正常回收的最低时限要求(税后动态回收期8年)来计算,本项目2020年租赁价格暂按照2.5元/平方米*天计算,并按照年均5%的比例增长。
  经匡算,本项目2020年-2029年共实现收入71,159.43万元,项目累计净现值为14,295.12万元,内部收益率为20%。
  依据《建设项目经济评价方法及参数》,静态投资回收期为6.08年,动态投资回收期为7.26年(计算起点为2018年)。
  根据以上分析,在租赁价格为市场均价的2.5倍的基础上,本项目在财务上是可行的。
  因此,这类项目投资的关注重点是土地的增值幅度,而不是物流仓储物业的租赁收入。

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