通过对鸿祥大厦的现状调研、资产评估、拍卖程序和投资机会研究，包括区位特色与建筑特点、烂尾原因诊断、商业和商务环境研究、发展规划、投资测算和风险评估，为印尼马龙集团提供经营决策的依据和参考。
本咨询项目将为客户提供准确的调研数据与科学的投资策略，明确投资方向和投资规模，提供投资项目的市场定位、功能定位和财务预测，以保证该项目良好的投资收益水平和广泛的社会效益。
- 研究内容
5.1 鸿祥大厦现状调研
5.1.1 鸿祥大厦概况
5.1.1.1 位置
5.1.1.2 土地性质
5.1.1.3 建筑面积
5.1.2 鸿祥大厦权利状况
5.1.3 鸿祥大厦建筑物状况
5.2 鸿祥大厦拍卖程序
5.2.1 拍卖流程
5.2.2 竞买人须知
5.2.3 付款与标的交割
5.2.4 其他规则
5.3 鸿祥大厦投资机会研究
5.3.1鸿祥大厦区位特色与建筑特点
5.3.1.1 区位特色
5.3.1.2 建筑特点
- 层数、建面、层高
- 房型、采光、硬件设施
- 停车位、绿化率、容积率
- 承载力、墙体结构系数、抗震强度
5.3.1.3 鸿祥大厦项目功能初步选择
- 住宅
- 酒店
- 商务楼
- 商场
- 餐饮
- 休闲娱乐
5.3.2鸿祥大厦烂尾原因诊断
5.3.2.1 资金缺乏
5.3.2.2 市场定位失误
5.3.2.3 债务纠纷、法律纠纷
5.3.2.4 其他原因
5.3.3项目周边地区商业和商务环境研究
5.3.3.1 项目周边地区定义
5.3.3.2 周边地区现状调研
- 经济地理环境
- 人口规模与特征
- 周边地区客流量
- 周边地区交通状况
- 商业业态分布
- 商业业种分布
5.3.3.3 周边地区商业地产市场研究
- 商业地产分类
- 基本供需状况
- 租售价格趋势
- 市场发展前景
5.3.3.4 项目相关行业研究
- （准）甲级商务楼
- 高星级酒店
- 高档公寓
- 商铺
- 餐饮
- 休闲娱乐
5.3.3.5 周边地区发展规划
- 政府对周边地区的发展规划和设计
- 动迁情况
- 将要兴建的竞争性商业设施
- 相关法规和政策
5.3.3.6 项目市场需求预测
- 规模
- 特点
5.3.4鸿祥大厦项目发展规划
5.3.4.1 具体功能的选择与组合
5.3.4.2 方案一
- 功能组合与布局
- 市场定位
- 营业面积
- 租售策略与租售价格
- 招商策略
- 改建投资估算
5.3.4.3 方案二
- 功能组合与布局
- 市场定位
- 营业面积
- 租售策略与租售价格
- 招商策略
- 改建投资估算
5.3.5 鸿祥大厦项目财务测算
5.3.5.1 方案一
- 投资估算与资金筹措
- 收入、成本与税金预测
- 财务指标体系分析
- 不确定性分析
5.3.5.2 方案二
- 投资估算与资金筹措
- 收入、成本与税金预测
- 财务指标体系分析
- 不确定性分析
5.3.6 鸿祥大厦项目风险评估
5.3.6.1 风险来源与构成
5.3.6.2 风险规避方式
- 政策风险
- 管理风险
- 市场风险
- 财务风险
- 汇率风险
5.3.7 鸿祥大厦项目规划方案比较
5.3.7.1 市场前景
5.3.7.2 财务效益
5.3.7.3 投资风险
5.3.7.4 社会效益
5.3.8 鸿祥大厦项目研究结论
5.3.8.1 机遇与问题
5.3.8.2 市场因素
5.3.8.3 风险因素
5.3.8.4 进入壁垒与资源要求
5.3.8.5 结论与建议
5.4 鸿祥大厦资产评估
5.4.1 致委托方函
5.4.2 估价师声明
5.4.3 估价的假设和限制条件
5.4.4 房地产估价结果报告
5.4.4.1 委托方
5.4.4.2 估价方
5.4.4.3 估价对象概况
5.4.4.4 估价目的
5.4.4.5 估价时点
5.4.4.6 估价定义
5.4.4.7 估价依据
5.4.4.8 估价原则
5.4.4.9 估价方法
5.4.4.10 估价结果
5.4.4.11 估价人员
5.4.4.12 估价作业日期
5.4.4.13 估价报告应用的有效期
