围绕爱景置业北宝兴路发展规划项目，通过对北宝兴路、新同心路、同心路、柳营路等道路附近地区的投资环境进行调查和研究，了解北宝兴路项目周边的居住环境、商业环境、商圈状况、配套基础设施情况，针对住宅物业、商业物业的不同需求特征，为上海爱景置业有限公司在投资决策时提供参考。咨询项目将针对北宝兴路发展规划项目中的南、北两个地块，为客户提供住宅、商业物业两种房地产物业投资规划。在明确投资方向的基础上，提供准确的调研数据、科学的投资策略，以及投资项目的市场定位、功能定位和经营管理方式，以保证该项目良好的投资收益水平和广泛的社会效益。
6.研究内容
6.1闸北区中部房地产市场运行情况研究
6.1.1 房地产供应状况
- 供应总量
- 供应结构（住宅、商业用房）
- 供应分布
6.1.2 房地产需求状况
6.1.3 房地产空置率
6.1.4 房地产价格变化情况
- 销售价格变化（住宅、商业用房）
- 租赁价格变化（住宅、商业用房）
6.1.5 闸北区中部房地产市场发展前景
6.1.5.1 市场驱动力
- 交通驱动力
- 大宁商业中心的商圈辐射力
- 区域规划驱动力
6.1.5.2 市场增长压力
- 居民消费能力的压力
- 大宁商业中心的压力
- 老旧住房拆迁尚无定期
6.2 北宝兴路地块项目周边房地产投资环境调研
6.2.1 项目地理位置
6.2.2 项目周边地区定义（调研范围定义）
6.2.3 项目周边房地产投资环境调研
6.2.3.1 人口规模与特征（消费者调研，共200个样本）
- 常住人口和流动人口
- 人口数量及年龄结构
- 收入水平与购买力水平
- 家庭支出及支出结构
- 受教育程度及职业构成
- 文化倾向与消费偏好
- 对商业中心功能的要求
6.2.3.2 交通状况分析
6.2.3.3 城市规划分析（着眼于闸北区中部以及洛川东路地块的规划分析）
- 闸北区发展规划
- 闸北区发展目标
- 相关政策分析
6.2.3.4 住宅房地产结构分析（售价、体量、入住率）
6.2.3.5 商业房地产结构分析（零售业、餐饮业、休闲娱乐业、大卖场、酒店
式公寓、银行）
6.2.3.6 住宅房地产案例研究（以下仅举例说明，具体待定）
- 柳营公寓
- 明光公寓
- 宏苑
- 春满苑
- 城城金岛苑
- 三湘花苑
- 建明花苑
- 海叶花苑
- 乾弘佳园
- 锦灏佳园
- 崇文苑
- 新梅共和城
- 嘉利明珠城
6.2.3.7 商业房地产案例研究（以下仅举例说明，具体待定）
- 上海灯具城
- 上海柳营灯饰城
- 泉山大酒店（和苑浴场、江浙人家）
- 旺业装饰城
- 欣武大厦（商住楼）
- 大宁商业中心
- 雅冠商务酒店
6.3 北宝兴路地块项目的投资规划
6.3.1 规划原则
- 符合市政府、区政府有关会议与文件精神
- 适应周边商业环境
- 适应市场需求
- 关注商业品牌经营
- 提高投资变现能力
6.3.2 北块地区功能定位
- 住宅（沿河多层住宅）
- 沿街商铺
6.3.3 南块地区功能定位
6.3.3.1 投资规划方案设计（功能组合）
- 商务型（写字楼、酒店式公寓、银行）
- 休闲娱乐型（餐饮、咖啡吧、书吧、网吧、游戏厅、影视城、洗浴城、美容美发城、健身中心、保龄球馆等）
- 商业型（步行街、中型卖场、超市、银行）
6.3.3.2 投资规划方案财务分析
- 投资规划方案财务数据匡算
- 投资规划方案财务分析基本报表
- 投资规划方案财务分析指标
- 反映项目盈利能力的指标
- 反映项目清偿能力的指标
6.3.3.3 投资规划方案社会效益分析
6.3.3.4 投资规划方案风险分析
- 投资规划方案风险测度
- 投资规划方案风险预防
6.3.3.5 投资规划方案选优
- 供求关系评价
- 财务指标评价
- 社会效益评价
- 风险指标评价
6.4 北宝兴路地块项目的经营管理
6.4.1 北块地区的经营管理—-沿街商铺经营与管理模式
6.4.2 南块地区的经营管理
- 南块地区的市场发展战略
- 南块地区的管理模式设计
- 南块地区的招商策略
