上海前卫实业总公司位于长兴岛中部，土地总面积约12.57平方公里，是一个集综合资产经营、绿化园艺、农业、旅游于一体的集团型企业。有下属子公司12家，投资参股企业4户。公司总资产10.9亿元，在册职工800余人。公司所处的长兴岛，将建设成为世界最大的造船和港口机械制造业基地，江南、中船、振华港机等大型造船企业和配套公司均已搬迁落户长兴岛。岛域交通逐步改善，贯穿连通上海和崇明的隧桥工程已于2009年底通车，岛域大开发给公司带来了前所未有的发展机遇和前景。按市委、市府要求，公司整建制划归上海长兴岛开发公司，今后将承担起开发公司在长兴岛开发建设的战略部署，成为岛上开发的中坚力量。
1.2 长兴岛建设
随着隧桥结合工程上海长江隧桥通车，“孤悬”千年的中国第三大岛崇明终于“上岸”。上海市长兴岛开发建设管理委员会12月26日公布，崇明三岛之一的长兴岛全面启动基
础设施建设。
长兴岛推进工业化和城市化，将成为上海今后持续发展的一个重要增长点。
长兴岛已被确定为上海六大产业基地和九大高新技术产业基地之一。
2009年2月，上海市政府批准了《长兴岛岛域总体规划（2008-2020年）》，欲将长兴岛建设成为“世界先进的海洋装备岛、上海的生态水源岛、独具特色的景观旅游岛”。
目前，随着振华重工、中船工业、中海工业等大型企业相继在长兴岛建设生产基地，长兴岛海洋装备产业发展的态势已经形成，一个国家重点产业基地初具形态。
长兴岛将建设成世界著名的大型船舶、港口机械、海洋工程和海洋装备配套产业基地之一。
据介绍，长兴岛还将投资约220亿元用于市政基础设施建设，完善道路、水系、绿化等。此次启动的多个项目总投资达80亿元，其中，刚刚启动建造的潘圆公路是长兴岛上直接与长江隧桥连接的唯一道路，是全岛道路系统的枢纽和关键，全长21.82公里。
据悉，长兴岛开发建设将以环保先行，协调产业发展、水源保护和生态建设。
长兴岛北侧67平方公里的青草沙水库是世界上最大的河口边滩水库，上海最主要的饮水之源。
长兴岛规划开发凤凰小镇、桔林小镇和渔港小镇等三个城市功能空间，规划建设用地约15平方公里，建筑面积约1,100万平方米。
城镇风貌将依托岛屿“蓝天碧水、桔林飘香”的自然风光，抓住“塔吊林立、巨轮远航”的现代产业景观特点，凸现岛屿小镇“白墙红瓦”的建筑风情。
1.3 咨询委托
目前，在长兴岛有两个商业地产及生态公园项目需要规划。
其中，一个商业地产项目占地约200亩左右，位于老城区中心，包括较多的存量沿街商铺、空置厂房和部分空地，计划用于商业项目的开发；另一个商业地产项目位于规划中的生态公园附近，占地约50亩左右，与新建成的上海市长兴岛开发建设管理委员会新址一路之隔，计划用于酒店项目的开发；生态公园项目，占地4平方公里。
长兴岛商业地产及生态公园项目处于投资前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受上海前卫实业总公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行商业地产及生态公园项目总体定位及发展规划，作为项目投资及运营管理等方面的依据和参考。
盛大金石操作过多个综合性商业地产项目和专业市场项目、有机农业项目（临沂）、生态观光旅游项目（青岛崂山）、中医养生城项目（三亚）、高尔夫俱乐部高端会所项目（西湖）、综合滨海旅游项目（上海）、高星级酒店项目（上海）、生态公园项目（青岛黄岛）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 研究对象
1) 崇明三岛及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 崇明三岛及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 商业地产及生态公园项目区位环境和区域规划
4) 上海前卫实业总公司资源状况
5) 可以借鉴的典型商业地产及生态公园项目案例
6) 商业地产及生态公园项目目标客户需求调查与分析
7) 商业地产及生态公园项目总体定位与功能规划
8) 商业地产及生态公园项目开发模式
9) 商业地产及生态公园项目经营策略
10) 商业地产及生态公园项目发展前景
11) 商业地产及生态公园项目投资估算与经济效益测评
12) 商业地产及生态公园项目风险分析与防范措施
13) 商业地产及生态公园项目总体定位及发展规划结论
3. 规划思路
3.1 规划原则
1) 崇明三岛及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是商业地产及生态公园项目总体定位及发展规划的基础；
2) 适应与引导崇明三岛及项目所在区域商业地产市场，是商业地产及生态公园项目总体定位及发展规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是商业地产及生态公园项目总体定位及发展规划的基本原则；
4) 商业地产及生态公园项目总体定位及发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
3.2 初步方向
3.2.1 关于老城区中心的地块
1) 原有存量建筑尽量改建盘活，以降低开发成本、适应阶段性开发需求；新开发的建筑，在建筑形式、体量、定位等方面，需要与原有建筑和功能协调。
2) 项目初步定位为面向岛上中等收入的居住人口为主、兼顾部分游客的长兴岛区域性、中等档次、成规模、有一定集聚度和影响力的餐饮娱乐集中区及专业市场区。
3) 项目的开发建设和经营既要符合长兴岛总体规划和开发计划，又要立足于长兴岛目前的实际状况和开发节奏；既要符合现实市场环境、不脱离实际，又要有一定的前瞻性、引导性，更要体现项目建设过渡性和灵活性的要求。
4) 项目定位中的餐饮既要突出风味特色、体现崇明风情，又要兼顾国内外各种特色小吃，做成既包括少量大中型略高一些档次的酒店（面向商务宴请、会议和旅游团队）、又有以中小体量的各种特色风味小吃（面向岛上消费者和旅游散客）集聚为主的餐饮一条街。
5) 项目定位中的娱乐要适量增加一些大中型、有一定规模和档次的KTV、桑拿浴场、夜总会，兼顾少量的美容美发业态，形成长兴岛娱乐总汇的集聚效应。
6) 项目定位中的专业市场，主要是尽量能充分利用原有存量厂房，针对长兴岛开发建设过程中所需的各种生产、生活资料以及岛上产出的各种特色产品，提供展览展示 、批发零售的交易市场。
7) 根据长兴岛的建设和发展，本项目所在区域土地和物业存在巨大升值潜力，现有存量物业的品质和现有规划在过渡期以后可能会不适应将来的区域经济环境发展，未来可以根据土地性质的变化和区域经济发展的实际情况重新规划建设。
3.2.2 关于生态公园
1) 关于生态公园，可以规划的内容初步建议如下：
(1) 上海最大的岛屿湿地野外拓展训练基地（可以带来较多的客流以及观光、会议、住宿、餐饮接待需求，也可以解决附近地块规划中住宿功能单一的问题）；
(2) 生态有机自然野趣特色美食城（宴会厅、包房，置身树木、花草、水果、蔬菜、小桥流水、微缩景区，把餐饮完成融入清纯自然的生态环境中，承担各种旅游、会议和商务的餐饮接待任务）；
(3) 某种传统文化或某种主题的雕塑群（可以解决公园有效景点不足的问题，又能增加游人的乐趣）；
(4) 某种主题的蜡像馆（增加公园内的室内景点和吸引力，可以和上海唯一的南京东路上的杜莎夫人蜡像馆隔江呼应）；
(5) 某种主题的博物馆（增加公园的文化含量，提高层次和起点）；
(6) 会议中心和特色商业（与城市中的同类项目具有差异化优势，可以丰富生态公园的功能，吸引客流，增加曝光率和影响力）；
(7) 大型休闲养生、高端体检、专业中医理疗、中医药膳及SPA会所（为周边城市精英白领散客双休日、节假日的休闲游提供放松场所，并填补夜间娱乐项目相对缺乏的空白；也可以面向中外旅游团队和周边地区民营企业家群体、大型公司及外企高管、政府官员、中产阶级等高收入、高品位、高消费人群）；
(8) 适量的公园生态水景别墅（纯美的环境中用于高档的政务和商务接待）；
(9) 一般生态公园常规的旅游观光、生态种植、文化娱乐、休闲健身等项目。
2) 本项目规划，要充分利用长兴岛的旅游资源和市场影响，将自然生态景观引入各种功能之中，以有机环保美食和传统中医养生为主题，营造青山绿水、恬淡清心、返璞归真的世外桃源之宜人氛围，以独特的中高端定位和业态组合打造长兴岛独具自然和人文魅力的高端时尚休闲度假场所。
3.2.3 关于生态公园附近的地块
1) 生态公园附近的地块，可以定位于生态旅游度假主题酒店，酒店的建筑形式、装修和服务都体现出某种主题（文化、特色、风格），增加酒店魅力和吸引力。
2) 客房数量也要适当有一定规模，与地块对面待升四星的度假村形成错位和互补。
3) 面向生态公园和长兴岛，酒店将来要承担有独特品味的商务客人、会议和旅游团队及散客的接待任务。
4. 项目主要内容
4.1 崇明三岛及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 崇明三岛及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 崇明三岛及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 崇明三岛及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 崇明三岛及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 崇明三岛及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 崇明三岛及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 崇明三岛及项目所在区域相关行业现状研究
4.2.1.1 崇明三岛及项目所在区域酒店行业现状
4.2.1.2 崇明三岛及项目所在区域旅游与会展行业现状
4.2.1.3 崇明三岛及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状
4.2.1.4 崇明三岛及项目所在区域商业与商务楼宇行业现状
4.2.1.5 崇明三岛及项目所在区域中高档住宅行业现状
4.2.2 崇明三岛及项目所在区域相关行业规划及发展前景研究
4.2.2.1 崇明三岛及项目所在区域酒店行业规划及发展前景
4.2.2.2 崇明三岛及项目所在区域旅游与会展行业规划及发展前景
4.2.2.3 崇明三岛及项目所在区域餐饮与娱乐行业规划及发展前景
4.2.2.4 崇明三岛及项目所在区域商业与商务楼宇行业规划及发展前景
4.2.2.5 崇明三岛及项目所在区域中高档住宅行业规划及发展前景
4.2.3 崇明三岛及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 商业地产及生态公园项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 商业地产及生态公园项目区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 旅游环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 住宅环境
4.3.1.9 人口环境
4.3.1.10 车流与人流
4.3.1.11 区位优劣势
4.3.2 商业地产及生态公园项目区域规划研究
4.3.3 商业地产及生态公园项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 上海前卫实业总公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 上海前卫实业总公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型商业地产及生态公园项目案例研究
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型商业地产及生态公园项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型商业地产及生态公园项目案例研究结论
4.6 商业地产及生态公园项目目标客户需求调查与分析
4.6.1 目标客户定位研究和特性分析
4.6.2 消费现状
4.6.3 消费意向
4.6.4 功能需求
4.6.5 配套服务
4.6.6 商业地产及生态公园项目目标客户需求调查与分析结论
4.7 商业地产及生态公园项目总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 商业地产及生态公园项目总体定位
4.7.3 商业地产及生态公园项目战略发展目标
4.7.4 商业地产及生态公园项目目标市场
4.7.5 商业地产及生态公园项目功能定位与布局规划
4.7.6 商业地产及生态公园项目相关配套设施
4.7.7 商业地产及生态公园项目核心竞争能力
4.8 商业地产及生态公园项目开发模式
4.8.1 商业地产及生态公园项目开发模式比较
4.8.2 商业地产及生态公园项目开发模式选择
4.9 商业地产及生态公园项目经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 商业地产及生态公园项目发展前景预测
4.10.1 商业地产及生态公园项目经营预测
4.10.2 商业地产及生态公园项目收益预测
4.11 商业地产及生态公园项目投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 商业地产及生态公园项目风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 商业地产及生态公园项目风险防范能力评估
4.13 商业地产及生态公园项目总体定位及发展规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
