法旅集团FALUXGROUP脱胎于欧洲领军文旅集团PVCP(Pierre&Vacances-CenterParcs)全资子公司，融合其在欧洲超过50年的文旅地产开发及运营经验，洞悉中国大文旅市场，携手本土文旅项目开发商，提供全产业链服务。法旅集团从项目前期设计规划、地产营销到全面运营管理，为全球度假家庭提供全季节、全年龄三代度假游住一体的旅游度假产品。
1.2 昆山乐鸢·贝森博物乐园
昆山乐鸢·贝森博物乐园位于陆家镇吴淞江畔，总规划面积5,330亩，以博物研学为主题，结合先进智慧农业为特色，打造集家庭度假、研学科普教育、休闲农业于一体的现代农旅博物乐园。
项目规划包括Musée Buissonnier贝森博研馆、 Weestiti小火猴冒险乐园、FALUFA法噜珐高科技家庭娱乐中心、户外露营地、餐饮等一站式丰富度假娱乐配套。同时，依托中国农科院华东中心人才和技术优势，配套有国际先进水平的A+温室工场、无人农场等先进智慧农业科技展示基地。
项目致力于为中国亲子度假市场注入创新活力，结合欧洲经验给中国家庭带来丰富多元的度假体验，并大力支持国家乡村振兴、可持续度假的发展，有望未来成为中国农旅度假及智慧农业园区的典范与标杆。
1.3 苏州昆山
昆山市，古名娄邑，别称鹿城，江苏省辖县级市，由苏州市代管，是江苏省直管试点市，为Ⅱ型大城市 ，地处江苏省东南部、上海市与苏州市之间，北至东北与常熟市、太仓市相连，南至东南与上海市嘉定区、青浦区接壤，西与苏州市区、吴江区交界，属长江三角洲太湖平原，为北亚热带南部季风气候；截至2022年底，全市下辖10个镇，总面积931平方千米，户籍人口为120.39万人，常住人口为212.52万人。
1.4 咨询委托
昆山乐鸢·贝森博物乐园处于投资建设前期，需要进行市场调查，对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受法旅管理咨询(上海)有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行昆山乐鸢·贝森博物乐园投资规划，作为其投资运营等方面的依据和参考。
盛大金石从事过大量旅游商业地产项目的投资规划，有丰富的专业经验执行此咨询项目。
2. 研究对象
1) 昆山市及周边地区整体经济环境及发展前景
2) 昆山市及周边地区旅游及相关行业现状、规划及发展前景
3) 昆山乐鸢·贝森博物乐园区域规划和区位环境
4) 法旅集团资源状况
5) 可以借鉴的典型休闲旅游项目案例
6) 昆山乐鸢·贝森博物乐园市场需求调查与分析
7) 昆山乐鸢·贝森博物乐园总体定位与功能规划
8) 昆山乐鸢·贝森博物乐园开发模式与经营策略
9) 昆山乐鸢·贝森博物乐园投资估算与经济效益测评
10) 昆山乐鸢·贝森博物乐园风险分析与防范措施
11) 昆山乐鸢·贝森博物乐园投资规划结论
3. 规划思路
1) 昆山市及周边地区整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是项目投资规划的基础；
2) 适应与引导昆山市及周边地区休闲旅游市场，是项目投资规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是项目投资规划的原则；
4) 项目投资规划，要综合考虑项目的运营进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与经营成效。
4. 项目主要内容
4.1 昆山市及周边地区整体经济环境及发展前景
4.1.1 昆山市及周边地区经济规模与经济结构
4.1.2 昆山市及周边地区人口规模与消费结构
4.1.3 昆山市及周边地区城市定位与城市规划
4.1.4 昆山市及周边地区经济发展前景预测
4.1.5 研究小结
4.2 昆山市及周边地区旅游及相关行业现状、规划及发展前景
4.2.1 旅游及相关行业现状
4.2.2 旅游及相关行业规划及发展前景
4.2.3 研究小结
4.3 昆山乐鸢·贝森博物乐园区域规划和区位环境
4.3.1 区域规划
4.3.2 区位环境
4.3.2.1 地理位置
4.3.2.2 地块指标
4.3.2.3 交通条件
4.3.2.4 自然环境
4.3.2.5 旅游环境
4.3.2.6 商业环境
4.3.2.7 商务环境
4.3.2.8 居住状况
4.3.2.9 工业状况
4.3.2.10 人口状况
4.3.2.11 同类项目
4.3.2.12 区位优劣势
4.3.3 研究小结
4.4 法旅集团资源状况
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 研究小结
4.5 可以借鉴的典型休闲旅游项目案例
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资收益与发展前景
4.5.7 研究小结
4.6 昆山乐鸢·贝森博物乐园市场需求调查与分析
4.6.1 目标客户
4.6.2 主要特征
4.6.3 消费理念
4.6.4 功能需求
4.6.5 服务需求
4.6.6 客流预测
4.6.7 研究小结
4.7 昆山乐鸢·贝森博物乐园总体定位与功能规划
4.7.1 定位规划原则
4.7.2 项目总体定位
4.7.3 战略发展目标
4.7.4 目标市场细分
4.7.5 功能定位与布局规划
4.7.6 相关配套设施
4.7.7 核心竞争能力
4.8 昆山乐鸢·贝森博物乐园经营模式与经营策略
4.8.1 经营模式比较与选择
4.8.2 组织架构与运营机制
4.8.3 营销策略与品牌策略
4.9 昆山乐鸢·贝森博物乐园投资估算与经济效益测评
4.9.1 投资估算与资金筹措
4.9.2 收入预测
4.9.3 成本、费用及税金预测
4.9.4 财务效益分析
4.9.4.1 现金流
4.9.4.2 投资回收期
4.9.4.3 净现值和内部收益率
4.9.5 财务分析
4.9.5.1 盈亏平衡分析
4.9.5.2 敏感性分析
4.10 昆山乐鸢·贝森博物乐园风险分析与防范措施
4.10.1 政策风险分析与防范措施
4.10.2 市场风险分析与防范措施
4.10.3 管理风险分析与防范措施
4.10.4 财务风险分析与防范措施
4.11 昆山乐鸢·贝森博物乐园投资规划结论
4.11.1 投资机遇分析
4.11.2 进出壁垒分析
4.11.3 财务因素分析
4.11.4 风险因素分析
4.11.5 成功核心要素
