中禅文化抓住上海市闵行区华漕镇镇政府以虹桥综合交通枢纽和大虹桥商务区的规划建设对华漕镇经济社会发展带来的战略机遇，确定以转型促发展、以生态优发展、以文化推发展的工作思路，以“利用民族文化为主线，要借助上海市安徽商会，上海市合肥商会的资源，创立一个可复制的文化产业；打造一个上海的外地企业家的商务互动平台，也是利用该平台，更好的与这些企业家的家乡，建立更好的合作关系，引进更多的投资上海的企业或人才”作为根本出发点。
中禅文化传播（上海）有限公司是一家致力发展民族文化产业、促进文化经济交流的知名文化传播机构。公司专业从事文化领域内艺术交流、各地投资顾问咨询、高端论坛主题沙龙的策划承办 、艺术品及特色商品展览展示等相关产业，为各地政府、机构及企业提供高水准的交流、活动平台。 多年来，中禅文化传播（上海）有限公司秉持“精心策划、致力执行”的工作理念，充分发挥传媒领域特色和综合优势，凭借良好的资源背景，经验丰富的人才和专业化的服务，在业界享有盛誉。公司依托各地区丰厚的人文资源和强大的营运团队，旗下汇集了大量当今文化、经济领域内各路精英及机构，通过文化艺术交流搭建了政府与企业、企业与企业间经济合作和发展的桥梁。
近年来，国家高度重视文化产业的发展，为增强文化生产力、推进先进文化发展出台了许多政策。中禅文化传播（上海）有限公司就是在文化产业发展上升到历史新高度的大背景下诞生并茁壮成长的。
公司发展定位：弘扬文化艺术，促进文化、经济发展
公司发展目标：致力打造文化传播新名片
公司发展战略：以文化交流功能作为载体，与各地区、企业形成文化及经济的合作
1.2 上海徽府
上海徽府位于上海虹桥这个亚太最大的综合立体交通枢纽的商务区，占地35多亩，总面积达到25,000多平方米。上海徽府原定位与规划，简单阐述如下。
1.2.1 交通条件
毗邻世界最大的虹桥综合交通枢纽，集中了城际铁路、高速铁路、磁浮铁路、航空及地下轨道交通等现代化交通方式，成为人流、物流、资金流、信息流的集聚地。
距虹桥机场、虹桥火车站公里，车程仅需5分钟。
地铁2号线、10号线、17号线、5号线和青浦线汇聚于枢纽。
虹桥综合交通枢纽衔接G2京沪高速（原A11沪宁高速）、G60沪昆高速（原A8沪杭高速）、S5沪嘉高速（原A12沪嘉高速）、G50沪渝高速（原A9高速公路）等通往长三角地区的交通要道。项目所处的虹桥商务地区，已成为上海建设国际贸易中心的主体功能承载区，成为上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心，成为连接整个泛长三角地区、长江流域地区一个最具活力和辐射力的国际化商贸总部集聚区。虹桥地区是上海中心城区中交通、生态、居住和人文环境最好的城区之一，也是上海市涉外资源最丰富的区域之一，是上海对外开放的重要窗口之一。
1.2.2 功能分区
项目服务功能设施将涵盖八大功能，包括文化传播交流、投资咨询顾问、展览展示服务、艺术教育培训、餐饮住宿、娱乐休闲、办公楼及商务配套。
项目占地面积为35亩，建筑面积总面积2.5万平方米，分三个功能区。
1.2.2.1 中禅商务中心
占地面积8亩，建筑面积总面积1.5万平方米。
中心融合徽文化元素，以黛瓦、粉壁、马头墙为表型特征，以砖雕、木雕、石雕为装饰特色，风格典雅极致。中心设有多个风格迥异的多功能会议厅、活动中心、演艺中心、商务配套中心、大堂吧、住宿、餐饮等，可承接各类大小会议、论坛及高端沙龙等活动。
为满足更多有规模、有实力的机构及企业立足虹桥商务区发展的集聚需求，建成1.2万平方米标准商务楼对外租赁使用，并提供高标准的配套服务，目前已有数家知名文化机构及企业达成入驻意向，如：共青团主刊“中华儿女”杂志社上海分社等。
1.2.2.2 中禅文化交流园
依托闹中取静、交通便利的地理特性，结合艺术展览展示的特性及厂房空间高大空旷的优势，引用世界潮流的旧建筑改建公共艺术中心的理念，利用旧厂房改建成建筑面积为5,000平方米的中禅文化交流园，将“集创作、制作、展示为一体”的理念变身完美现实。
目前，交流园围绕文化交流已辟有书法展厅、画廊展厅，民间艺术展厅、古玩展厅、奇石展示区、兰花赏识区、交流展示、培训厅、艺术创作和艺术机构办公空间等区域。古色古香的中禅书画院作为书画艺术创作空间，设备完善，吸引众多知名书画家不定期在此欢言交流、挥笔泼墨，绝佳作品层出不穷。
中国将军书画院入驻交流园，更是博取各界艺术家及爱好者的拥趸。
交流园每年春、秋两季举办两次大型艺术展，每月再穿插举办各类专题展览，另有配套的酒吧、咖啡厅等休闲空间。近2,000平米的巴比伦空中花园赏心悦目，各类文化展演、沙龙酒会、园艺展示精彩纷呈。
1.2.2.3 中禅文化博览园
为进一步弘扬传统文化精神，吸引更多民族文化如：禅文化、武术、民间艺术等精粹得以传播及传承，公司斥资建设占地面积20亩的中禅文化博览园，计划2013年底竣工使用。
博览园以古村落的建筑形式，将各地文化艺术巧妙地融入自然景观中，让一大批即将频临失传的民间艺术在此予以弘扬及传承，让许多新兴的文化艺术有深入研究的空间及推广。
假以时日，中禅文化博览园景致宜人，文化气息浓厚，既是艺术家潜行深修的乐园，也是公众提升自身文化境界的绝佳休闲场所。
有着浓厚艺术情结的公司董事长郑宏祝先生毅然选择了这个“周期长，回收慢，做不好没收益”的产业。主要是想通过这样一个民办的公共艺术空间的尝试，将有可能带动周边地区建设一系列文化产业，形成一个文化焦点并成为上海繁华商业区中的不可或缺的文化绿洲。
1.2.3 形态布局
中禅商务中心：塑造商务全功能园区
中禅文化交流园：塑造文化氛围的个性园区
中禅文化博览园：塑造传承文脉的园区长廊
塑造园林特色的园区景观 塑造高效节能的数字园区
1.2.4 产业定位
中禅商务中心：商务活动区域及入驻企业、机构集聚区
中禅文化交流园：文化产业展览展示区、文化艺术交流区
中禅文化博览园：文化艺术展示区、文化休闲区
项目以打造“贸易平台+低碳实践区+商务社区+城市综合体+智慧虹桥”为规划理念，体现出上海虹桥商务区是高效的，绿色的，亲切的，聪明的。
为避免传统商务区功能单一、配套缺乏等问题，项目具备多元混合功能，除了商务办公，也能满足购物、休闲、文化、娱乐提供办公、会议、画廊、餐饮、冰馆、文艺表演、茶楼服务功能等多方面欲求，创建宜人、宜商、宜居的城市综合体。
1.3 虹桥商务区
1.3.1 基本情况
根据国家发展上海的总体战略部署，上海建立国际经济、金融、贸易、航运等四个中心于于一体的国际化大都市，虹桥综合交通枢纽应运而生。
2009年初，经国家批准， 虹桥综合交通枢纽区域正式命名为“虹桥商务区”。 虹桥商务区位于上海中心城西部，规划总用地面积26.3平方公里，是未来上海大都市圈的结构重心，地理位置处于上海市区与长三角地区交通衔接的门户位置。
其功能定位为：
(1)形成服务长三角的商务中心，成为我国东部沿海地区、长江 三角洲地区重要的城市综合交通枢纽；
(2)成为贯彻国家战略、促进上海服务全国、服务长江流域、服务长三角，进一步促进上海现代化国际大都市建设和重要载体；
(3)成为上海西部重要的现代服务业集聚区。
1.3.2 规划状况
根据功能业态及交通条件规划形成“两轴一带三组团”的布局结构。
“两轴”是东西向的商业休闲景观轴和南北贯通的申长路商务功能发展轴，其中商业休闲景观轴是中心轴线。主要的公共活动功能均沿此轴线布置；
“一带”是指西侧的滨水休闲带；
“三组团”是指与枢纽本体衔接的中心商业商务组团以及南侧和北侧的商务贸易组团。
虹桥商务区一期启动区域，东侧紧邻枢纽本体，西至嘉闵高架，南至义虹路，北至扬虹路面。虹桥商务区规划范围示意图（草案）面积约1.4 平方公里括商业用地、商办综合用地、商业娱乐用地、绿地道路等用地。规划总开发规模约170万平方米包括商务办公会议展览、酒店、公寓式酒店、文化娱乐和商业等。
1.3.3 市场定位
随着中国经济的高速发展以及上海国际大都市的繁荣，虹桥地区已经成为上海国际化程度最高的区域之一。虹桥开发区是中国第一个以涉外商贸为主导的开发区，是上海辐射长三角的重要功能区，同时，也是各国驻沪领馆、国际机构、国际企业在沪的集聚区。上海作为现代化的国际大都市，在城市经济的发展过程中形成了外滩CBD、陆家嘴CBD等中央商务区、各区域根据自身的独特的经济结构和产业布局，还形成了人民广场CBD、徐家汇CBD、南京西路CBD等区域中心商务区。
对比虹桥商务区，现在拥有得天独厚政策、区位、交通优势，未来不单是一个商务区，甚至是一个行政区。虹桥商务区的发展很大程度上高于商务区。因此，虹桥商务区的发展模式将紧密依赖“交通枢纽+现代商务”的模式。
1.3.4 供给与需求
虹桥商务区供给状况：虹桥商务区规划总开发规模约170 万平方米，其中，包括商务办公会议展览、酒店、公寓式酒店、文化娱乐、商业等功能。
已落户或即将落户的项目：尚嘉中心（LV大厦）：是一家汇聚ＬＶＭＨ旗下众多奢侈品品牌的集成店，将吸引其他国际一线品牌扎堆入：高岛屋百货：日本高岛屋百货是国际著名的连锁百货公司之一、虹桥百盛、虹桥友谊商城；已竣工的有汇金百货虹桥店、长房国际广场、鸿鑫时尚广场、虹桥、天都、古北大厦、东银中心、嘉顿广场、东方维京大厦等。
正在建设的有金虹桥国际中心，古北财富中心正在建设之中，明年上半年起还将陆续开建虹开发商业楼、虹桥上海城三期、洲际假日酒店商业裙楼等项目
虹桥商务区需求状况：2010年，上海机场运输生产指标增长迅猛，屡创历史新高，年旅客吞吐量首破7000万人次大关。上海浦东和虹桥机场共保障飞机起降551086架次(其中浦东332122架次，虹桥218964架次)，同比增长15.53%；完成旅客吞吐量7170万人次(其中浦东4040万人次，虹桥3130万人次)，同比增长25.79%；完成货邮吞吐量370万吨(其中浦东322万吨，虹桥48万吨)，同比增长24.10%。
在交通方面，除了虹桥枢纽外，结合轨道线网，还将在虹桥枢纽外围形成5个主要换乘枢纽。同时《上海市虹桥商务区规划公众参与草案》初步确定，虹桥商务区常住人口为53万左右，提供就业岗位64万左右。
1.3.5 虹桥商务中心产业布局
1.3.5.1 四大高端现代服务业体系
1) 以总部经济为龙头的商务服务体系
2) 以会议展示为平台的贸易服务体系
3) 以时尚现代为特色的文化服务体系
4) 以组织集聚为形式的公共服务体系
1.3.5.2 概念分区
1) 总部经济和商务办公区
集聚高档写字楼的大型商务建筑群，为企业总部、金融保险机构、贸易采购、中介咨询、科教培训、信息服务等各类服务业企业提供高档的办公场所，并针对高端商务客流需求提供高品质的住宿服务。
2) 国际会议和采购中心
集国际会议中心、跨国采购中心、五星级宾馆、精品酒店等于一体的会议设施与酒店建筑群，举办跨地区政府会议、行业会议、商务会议、论坛以及精品展示等。
3) 时尚文化和休闲娱乐区
满足高收入消费群体文化娱乐需求的各类高端文化娱乐设施密集区，举办国内外高层次文化盛事、展现核心区时尚文化特色和氛围的文化地标。
4) 高端商业和商务办公区
以精品主题购物中心和甲级写字楼为主体，建设高端、时尚、现代业态的购物、餐饮、休闲、娱乐等各类商业设施。
5) 长三角协作园
集聚长三角及国内其他地区政府驻沪办等派出机构、各地商会和行业协会等中介机构、营运中心和营销中心等企业总部机构，长三角各地开展商贸合作、商务推介、信息交流的实体平台。
1.3.6 主要特点
1) 大体量写字楼群
在过去三年虹桥商务区的甲级写字楼仅次于浦东，超过上海市的其他区域。预计到2015年，虹桥商务区核心区写字楼将占当年甲级写字楼总量的24%。
截至2012年4月，陆家嘴拥有207栋商务办公楼，而虹桥商务区核心区现有500万的商务体量，加上周边功能区扩展区，整个商务体量大于6,200万。
就目前来看，虹桥商务区的规划面积和体量未来都要超过陆家嘴。
2) 中国最大的超级综合地
规划中，虹桥商务区包括核心区及四大板块，闵行、嘉定、长宁和青浦。目前，核心区已开的项目云集不少品牌开发商，包括万科、龙湖、瑞安、万通、红星美凯龙等。各开发商的项目也基本都已开工建设。大虹桥将成为中国最大超级综合地，其能量级别将超过陆家嘴。
3) 世界上最大的交通枢纽之一
虹桥交通枢纽占地面积是26.6平方公里，包括高铁、磁悬浮以及机场和长途客运站。疏散人流日均110万，截至2013年五一假期，虹桥枢纽总客流量达到315.31万人次，日均是78万人次。未来虹桥枢纽开通之后，随着各板块的发展，客流量会逐步上升。
4) 重要商务扩展区
虹桥枢纽是一个是重要的扩展区，涵盖0.5小时和1小时经济圈，并且具备一天之内往返国外的交通条件。商务区的规划范围是整个外环线，西到华翔路，北是到北部的高架，核心区27平方公里，商务扩展区达到了59平方公里。
未来上海商务区的发展核心在虹桥商务区，这里拥有世界级会展中心、分享二号线延伸段交通便利。该区域未来的发展，特别是住宅发展潜力非常大。
1.3.7 大虹桥商务区
大虹桥是指面积为86平方公里的虹桥商务区，其以虹桥交通枢纽区域为中心，从大虹桥概念辐射范围来说，闵行、长宁、青浦、嘉定四区位主要覆盖区域，同时，普陀和松江两区也在大虹桥效应范围内。
大虹桥内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。大虹桥空间范围确定为虹桥综合枢纽10公里圈的商务产业相对聚集的范围，重点包括长宁区全部以及华漕镇、徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、新泾镇、江桥镇、长风街道等。大虹桥将成为上海“后世博”阶段重要的经济亮点，上海将形成东有“大浦东”，西有大虹桥的“双引擎”格局。
大虹桥商务区是上海市依托虹桥综合交通枢纽工程，实现产业集聚，推动长三角经济一体化而实施的重点发展区域规划。
大虹桥商务区核心规划区域范围：东至环西一大道，即外环线A20；西至现状铁路外环线，即华翔路；南至A9沪青平高速公路；北至规划北翟高架路。一期规划总用地面积约26.3平方公里。
1.3.7.1 大虹桥是上海重要的商务经济战略支撑中心
未来上海现代服务业的空间格局在继续强化东西轴线布局形式的基础上，将呈现多中心空间结构演变态势。一方面位于城市中心区的现代服务业呈现继续积聚的趋势；另一方面沿着东西轴线，在外围的张江、以及虹桥地区可能面临新一轮现代服务业积聚发展。在这一变迁体系中，大虹桥是上海重要的商务经济战略支撑中心之一。
1.3.7.2 大虹桥是一个综合的概念体系
大虹桥内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。从交通功能来说，大虹桥是长三角快速便捷的交通方式的聚集地；从产业层级功能来说，现代服务业和总部经济是大虹桥商务聚集的主导方向；从空间提升功能来说，大虹桥是上海西部结构重心与转换节点，是长三角廊道辐射的中枢区域；从结构形态功能来说，大虹桥的产业布局是一种群落式的布局体系，其中园区经济与楼宇经济将会并重发展，生态化的群落型布局模式将成为趋势。
到2011年，长宁区商业设施总量将达到200万平方米左右，将形成虹桥商圈、中山公园商圈、曹家渡商业、临空总部经济园区商业、轨道交通商业等五个板块的商业布局。
1.3.7.3 大虹桥分片区功能结构
中虹桥片区—-商务高端区：主要指直接接受枢纽辐射而形成的5公里核心影响圈层。在空间上主要包括了枢纽本体地区、长宁的临空地区以及闵行的北部地区。这个地区的定位应该是未来上海西部地区第三增长极、面向长三角的综合商务服务中心（RBD）。将成为商务办公、金融贸易、休闲商业、教育等功能的综合性载体。
东虹桥片区——商务提升区：主要指虹桥枢纽向东沿地铁2号线轴向延伸形成地区，也即虹桥枢纽地区10公里影响圈的东部片区。在空间上主要涉及长宁区全部及普陀区的长风组团。这个片区是大虹桥现代服务业拓展轴的重要载体，它的定位需要从中心城区和大虹桥辐射圈的双重角度进行。
北虹桥片区——综合发展区：主要指嘉定区的江桥地区，也即虹桥枢纽地区10公里影响圈的北部片区。依托上海汽车产业基地以及上海西北部地区沪宁沿线传统辐射苏南地区的走廊。这个片区将成为具有较强特色产业导向的、面向江苏地区、以园区式生产性服务业为特色，联动嘉定新城发展的重要区域服务性片区。
南虹桥片区——综合发展区：主要指闵行区的七宝地区、九亭地区，也即虹桥枢纽地区10公里影响圈的南部片区。依托松江出口加工区、闵行经济技术开发区、闵行出口加工区三大国家级开发区以及沿沪杭高速传统辐射浙江地区走廊，将成为面向整个浙江杭州湾地区、以园区生产性服务业为特色，联动松江、闵行新城发展重要区域服务性片区。
西虹桥片区——商务成长区：主要指青浦区的徐泾、赵巷地区，也即虹桥枢纽地区10公里影响圈的西部片区。依托青浦出口加工区、沪青平公路、赵巷商贸中心，将成为面向江苏地区，特别是苏南地区、以园区式生产性服务业为特色、联动青浦新城发展区域服务性片区。
1.4 咨询委托
上海徽府处于运营前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受中禅文化传播（上海）有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行上海徽府总体定位及运营发展规划，作为运营管理等方面的依据和参考。盛大金石从事过大量商业地产的投资和经营规划，有丰富的专业经验执行此咨询项目。
2. 研究对象
1) 上海市及虹桥商务区整体经济环境及发展前景
2) 上海市及虹桥商务区项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 上海徽府区域规划和区位环境
4) 中禅文化传播（上海）有限公司资源状况
5) 可以借鉴的典型文化商业项目案例
6) 上海徽府目标客户需求调查与分析
7) 上海徽府总体定位与功能规划
8) 上海徽府开发模式
9) 上海徽府经营策略
10) 上海徽府发展前景
11) 上海徽府投资估算与经济效益测评
12) 上海徽府风险分析与防范措施
13) 上海徽府总体定位及运营发展规划结论
3. 规划思路
1) 上海市及虹桥商务区整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是上海徽府总体定位及运营发展规划的基础；
2) 适应与引导上海市及虹桥商务区商业地产市场，是上海徽府总体定位及运营发展规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是上海徽府总体定位及运营发展规划的基本原则；
4) 上海徽府总体定位及运营发展规划，要综合考虑项目的运营进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 上海市及虹桥商务区整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 上海市及虹桥商务区经济规模与经济结构
4.1.2 上海市及虹桥商务区人口规模与消费结构
4.1.3 上海市及虹桥商务区城市定位与城市规划
4.1.4 上海市及虹桥商务区经济发展前景预测
4.1.5 上海市及虹桥商务区整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 上海市及虹桥商务区项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 上海市及虹桥商务区相关行业现状研究
4.2.2 上海市及虹桥商务区相关行业规划及发展前景研究
4.2.3 上海市及虹桥商务区项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 上海徽府区域规划和区位环境研究
4.3.1 上海徽府区域规划研究
4.3.2 上海徽府区位环境研究
4.3.2.1 地理位置
4.3.2.2 地块指标
4.3.2.3 自然环境
4.3.2.4 交通条件
4.3.2.5 工业环境
4.3.2.6 商业环境
4.3.2.7 商务环境
4.3.2.8 住宅环境
4.3.2.9 人口环境
4.3.2.10 车流与人流
4.3.2.11 区位优劣势
4.3.3 上海徽府区域规划和区位环境研究结论
4.4 中禅文化传播（上海）有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 中禅文化传播（上海）有限公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型文化商业项目案例研究
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型文化商业项目案例研究结论
4.6 上海徽府目标客户需求调查与分析
4.6.1 目标客户定位研究和特性分析
4.6.2 消费现状
4.6.3 消费意向
4.6.4 功能需求
4.6.5 配套服务
4.6.6 上海徽府目标客户需求调查与分析结论
4.7 上海徽府总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 上海徽府总体定位
4.7.3 上海徽府战略发展目标
4.7.4 上海徽府目标市场
4.7.5 上海徽府功能定位与布局规划
4.7.6 上海徽府相关配套设施
4.7.7 上海徽府核心竞争能力
4.8 上海徽府经营模式
4.8.1 上海徽府开发经营比较
4.8.2 上海徽府开发经营选择
4.9 上海徽府经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 上海徽府发展前景预测
4.10.1 上海徽府经营预测
4.10.2 上海徽府收益预测
4.11 上海徽府投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 上海徽府风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 上海徽府风险防范能力评估
4.13 上海徽府总体定位及运营发展规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
