根据《关于开展本市农村集体建设用地使用权作价入股的通知》(沪规划资源乡[2024]151号)(附件2)，围绕乡村振兴战略实施的总体目标，坚持农村土地集体所有制，依据国土空间规划和用途管制要求，有效盘活集体建设用地，鼓励引导高品质乡村振兴项目，切实履行政府监管职能，激活乡村资源要素，促进农民持续增收，稳妥有序防范风险，保障集体建设用地作价入股行为依法合规、配套完善、风险可控、监管有力。
根据《浦东新区关于进一步加强农村集体土地使用管理的指导意见》(浦农业农村委规[2024]1号)(实践延续)(附件3)，各镇集体经济组织要节约集约利用集体建设用地，加强对集体建设用地的盘活增效，通过腾笼换鸟、租税联动以及零增地改扩建等方式，壮大集体经济发展。
根据上海市浦东新区合庆郊野单元(郊野公园)规划(含有条件建设区控制性详细规划)(2016-2020年)PDHOJY-N01农业单元图则，01-23地块用地类型为公益性用地，用地性质代码C9，用地面积8,557㎡，备注为其他建设用地。
上海用地性质代码C9是其他公共设施用地，属于公共设施用地大类（C），指除行政办公（C1）、商业（C2）、文化（C3）、体育（C4）、医疗（C5）、教育科研（C6）等明确类别外的公共服务设施用地(含社会福利设施-养老院)。
[发起理由-现存问题 亟需解决]
01-23地块属性目前仍停留在获准同意补办用地手续状态，即朝阳村集体耕地待补办征用土地手续状态，亟需继续推动完成相关手续办理，保护朝阳村已经形成的地块相关集体资产权益，保障和提升朝阳村现状集体资产收益。
01-23地块上的现状建构筑物属于无合规建设手续的历史遗留问题建筑的改造翻新、重新利用，权属状态是房地分离、有房无证，亟需在合庆镇进行相关土地手续办理的同时，积极申请落实不动产权属凭证，保障企业的合法投资权益，保障深受市场欢迎和党政领导认可的养老公寓和老年护理院继续稳健运营，让入住的数百位需要公益性机构扶持和护理的老人老有所依、老有所养，解决无助老人们担心养老和护理物业被收回拆除、无处安身的后顾之忧。
[主要内容]
上海浦东新区合庆镇朝阳经济合作社(土地所有权人集体经济)和上海洪天实业集团有限公司(地块现状建筑产权方)村企合作，成立合资公司。
合庆镇依法依规按照程序要求办理征用土地手续，地块性质转为集体建设用地后，朝阳经济合作社通过农村集体建设用地使用权作价入股新成立的合资公司。
相关土地手续完成后，由浦东新区建交委指导完成房屋“两个安全”检测并合格后，按历史遗留问题走部门联合会审方式办理地块建构筑物不动产权证，洪天实业集团通过固定资产投资作价入股新成立的合资公司。
[项目意义]
项目立足01-23地块历史遗留问题化解、区域养老民生需求保障、集体资产保值增值、养老产业合规高质量发展四大核心维度，结合国家及上海市积极应对人口老龄化战略、区域规划要求与项目实际运营现状，开展合规化整改与权属完善工作，项目实施具备极强的现实必要性、政策符合性与民生紧迫性。
项目落实国家老龄发展战略，契合上海养老事业发展规划的必然要求；项目满足化解地块历史遗留问题，补齐资产合规性短板的迫切需要；项目满足保障民生养老服务稳定，守护老年群体基本权益的现实需要；项目满足盘活集体存量资产，实现集体经济保值增值的发展需要；项目规范企业资产权属，推动养老产业提质升级的刚需支撑；项目满足规范区域用地管理，完善公共服务配套的规划需要。
[研究结论]
报告通过详尽的实地调研和数据论证，从项目所处的社会经济和建设背景出发，严谨分析宏观政策环境对项目建设实施的引导作用、社会经济产业环境对项目实际需求的支撑作用，以及项目建设的重要意义和紧迫性。
根据对社会、经济、环境等方面影响的分析论证，项目实施既是落实国家及上海市老龄事业发展战略、完善区域养老公共服务的民生工程，也是化解地块多年历史遗留问题、规范资产权属、盘活集体存量资源的关键举措；项目实施能够有效保障老年群体民生权益、维护政企双方合法资产权益、壮大村级集体经济、推动区域养老产业高质量合规发展，兼具政策合规性、民生必要性与经济社会效益性，项目建设及合规化整改实施十分必要、迫在眉睫。
项目与浦东新区和合庆镇区域规划相协调、与当地资源条件相适应、与一二三产业融合发展相衔接，改善了区域经济环境和公共服务条件，促进了资源合理利用，与上位规划和政策要求相符一致。
项目选址合理，规划科学，资金来源可靠，总体开发方案切实可行。
因此，项目的投资建设是十分必要的，是非常可行的。
