针对海湾816#地块定位和规划项目，通过对上海海湾旅游区及奉贤大学城周边区域商业经济和城市规划及房地产市场深入调查和研究，对该地块进行功能定位和规划，并进行相应的投资收益分析。
- 项目研究的主要内容
6.1 海湾816#地块周边投资环境研究
6.1.1 地块周边地区经济情况及发展前景
6.1.2 地块周边配套和相关规划、政策
6.1.3 地块的区域位置及交通情况研究
6.1.4 上海海湾旅游区现状及规划研究
6.1.5 奉贤大学城现状及规划研究
6.2 地块周边房地产市场调研
6.2.1 政策对上海及奉贤房地产市场的影响
6.2.2 上海房地产市场的总体现状及发展趋势
6.2.3 地块周边（奉贤地区）住宅房产市场现状及发展趋势
6.2.3.1 开工面积
6.2.3.2 年竣工量
6.2.3.3 年出售面积
6.2.3.4 成交均价
6.2.3.5 发展趋势
6.2.3.6 地块周边住宅房产市场对本项目规划的影响
6.2.4 地块周边（奉贤地区）商业房产市场现状及趋势
6.2.4.1 商业房产的存量及分布
6.2.4.2 商业房产的种类和面积
6.2.4.3 商业房产的年供应量
6.2.4.4 商业房产的总体租售情况
- 出租率
- 出租价格
- 出售率
- 出售价格
6.2.4.5 商业房产的发展趋势
- 供应量趋势
- 租金趋势
- 售价趋势
6.2.4.6 商业房产市场对本地块规划的影响
6.3 地块周边商业经济研究（地块周边10公里范围内）
6.3.1 地块周边商圈调研（以南桥为主）
6.3.1.1 区位特点
6.3.1.2 辐射范围
6.3.1.3 人口规模
6.3.1.4 人均购买力
6.3.1.5 高峰时刻客流量
6.3.1.6 交通状况
6.3.1.7 停车设施
6.3.1.8 商业业态
- 各种业态的面积
- 各种业态的分布
6.3.1.9 商业业种
- 业种的面积
- 业种的分布
6.3.1.10 现有的竞争性商业设施
- 目标定位
- 客户群
- 环境
- 经营方式
6.3.2 地块周边典型商业设施调研（选择2家）
6.3.2.1 基本情况
- 地理位置
- 交通条件
- 周边环境
- 营业面积
6.3.2.2 辐射范围
6.3.2.3 经营规模
6.3.2.4 营业收入
6.3.2.5 客流量
6.3.2.6 业态分布
6.3.2.7 业种结构
6.3.2.8 管理模式
6.4 大学城配套项目规划案例研究（选择松江大学城和闵行大学城为研究对象）
6.4.1 基本情况
6.4.2 大学城规划
6.4.3 大学城配套住宅规划
6.4.4 大学城配套商业设施研究
6.4.4.1 商业定位
6.4.4.2 商业设施体量
6.4.4.3 商业设施种类
6.4.4.4 商业设施开发模式
6.4.4.5 商业设施开发节奏
6.4.4.6 商业设施出售情况
- 出售比例
- 出售价格
6.4.4.7 商业设施出租情况
- 出租比例
- 出租价格
- 出租率
6.4.5 大学城配套项目整体运营情况
6.4.6 大学城配套项目规划对本项目的借鉴
6.5 海湾816#地块的功能定位和整体规划研究
6.5.1 总体定位
6.5.2 住宅定位
6.5.3 商业定位
6.5.3.1 商业的目标市场定位
6.5.3.2 商业的功能定位
6.5.3.3 商业的业态定位
6.5.3.4 商场的形象定位
6.5.4 住宅规划
6.5.5 商业规划
6.5.5.1 商业的功能规划
6.5.5.2 商业的功能配置
6.5.5.3 商业的业态规划
6.5.5.4 商业的业种规划
6.5.6 商业的定位与业态规划的论证
6.7 海湾816#地块的投资效益分析
6.7.1 投资规模分析
6.7.2 收入分析
6.7.2.1 收入的来源和结构
6.7.2.2 租金状况
6.7.2.3 收入预测
6.7.3 成本分析
6.7.3.1 固定成本
6.7.3.2 变动成本
6.7.4 本项目的获利能力分析
6.7.4.1 现金流
6.7.4.2 投资回收期
6.7.4.3 净现值和内部收益率
6.8 海湾816#地块的投资风险分析
6.8.1 风险的来源和构成
6.8.1.1 政策风险
6.8.1.2 市场风险
6.8.1.3 资金风险
6.8.1.4 管理风险
6.8.2 风险的规避方式
6.9 海湾816#地块的开发策略
6.9.1 海湾816#地块的开发模式
6.9.2 海湾816#地块的开发节奏
