即将建成的人民北路商业地产项目位于扬州市江都区北城区，江都北绕城公路与省道237交界处，该道是通往高邮、宝应以及江都以北乡镇的主干道。北城区常住人口约12万，项目周围已建成新入住小区达二十多个，该项目距离江都区邵伯镇约4公里，该镇是江苏油田总部所在地，拥有常住人口8.58万。
本项目紧邻省道237，临街面长度达85米，纵深达到120米，单层建筑面积近8,000平方米，上下两层共计约16,000平方米；楼层高度5.4米，全混领土框架结构，柱距8米，现规划设计出入口通道4个，拥有约1,000平方地面广场。
项目四周为环形道路和绿化草地面积约5,000平方米，地下一层为停车库，面积约2,000平方米。
1.3 咨询委托
人民北路商业地产项目处于建设期，尚未进行正式运营，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。受江都市辉煌建筑材料厂委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行人民北路商业地产项目总体定位及经营规划，作为运营管理等方面的依据和参考。
盛大金石操作过多个综合性商旅地产项目，包括扬州世贸中心投资价值分析（扬州、综合性商业地产）、青石湾综合旅游度假项目投资规划（青岛、旅游地产）、翰城国际高尔夫球场总体定位及发展规划（黑龙江大庆、旅游休闲）、俱乐部功能定位与规划及安顺天瀑酒店经营诊断与发展规划（贵州安顺、旅游酒店）、西溪商业地产项目（浙江杭州、商业综合体）、青岛四季庄园投资规划（山东青岛、旅游地产）、朵云轩艺术中心规划（上海徐汇、以翡翠玉石专业市场为主题的综合性商业项目）、中国国际采购中心规划（江苏花桥、展览贸易中心）、香江光彩大市场经营诊断（山东聊城、商贸物流市场）、武进区CBD规划（江苏某某、区域商务中心）、祥腾财富广场可行性研究（上海闸北、综合性商业广场）、黎明国际酒店群规划（辽宁沈阳、五星级酒店）、东方希望大厦规划（上海浦东、甲级写字楼）、中原高速郑新黄河大桥物流项目规划（郑州、商贸物流）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 研究对象
1) 江都区及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 江都区及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 人民北路商业地产项目区域规划和区位环境
4) 江都市辉煌建筑材料厂资源状况
5) 可以借鉴的典型商业地产案例
6) 人民北路商业地产项目目标客户需求调查与分析
7) 人民北路商业地产项目总体定位与功能规划
8) 人民北路商业地产项目开发模式
9) 人民北路商业地产项目经营策略
10) 人民北路商业地产项目发展前景
11) 人民北路商业地产项目投资估算与经济效益测评
12) 人民北路商业地产项目风险分析与防范措施
13) 人民北路商业地产项目总体定位及经营规划结论
3. 规划思路
1) 江都区及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是人民北路商业地产项目总体定位及经营规划的基础；
2) 适应与引导江都区及项目所在区域商业地产市场，是人民北路商业地产项目总体定位及经营规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是人民北路商业地产项目总体定位及经营规划的基本原则；
4) 人民北路商业地产项目总体定位及经营规划，要综合考虑项目的运营进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 江都区及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 江都区及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 江都区及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 江都区及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 江都区及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 江都区及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 江都区及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 江都区及项目所在区域相关行业现状研究
4.2.2 江都区及项目所在区域相关行业规划及发展前景研究
4.2.3 江都区及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 人民北路商业地产项目区域规划和区位环境研究
4.3.1 人民北路商业地产项目区域规划研究
4.3.2 人民北路商业地产项目区位环境研究
4.3.2.1 地理位置
4.3.2.2 地块指标
4.3.2.3 自然环境
4.3.2.4 交通条件
4.3.2.5 工业环境
4.3.2.6 商业环境
4.3.2.7 商务环境
4.3.2.8 住宅环境
4.3.2.9 人口环境
4.3.2.10 车流与人流
4.3.2.11 区位优劣势
4.3.3 人民北路商业地产项目区域规划和区位环境研究结论
4.4 江都市辉煌建筑材料厂资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 江都市辉煌建筑材料厂资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型商业地产案例研究
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型商业地产案例研究结论
4.6 人民北路商业地产项目目标客户需求调查与分析
4.6.1 目标客户定位研究和特性分析
4.6.2 消费现状
4.6.3 消费意向
4.6.4 功能需求
4.6.5 配套服务
4.6.6 人民北路商业地产项目目标客户需求调查与分析结论
4.7 人民北路商业地产项目总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 人民北路商业地产项目总体定位
4.7.3 人民北路商业地产项目战略发展目标
4.7.4 人民北路商业地产项目目标市场
4.7.5 人民北路商业地产项目功能定位与布局规划
4.7.6 人民北路商业地产项目相关配套设施
4.7.7 人民北路商业地产项目核心竞争能力
4.8 人民北路商业地产项目经营模式
4.8.1 人民北路商业地产项目开发经营比较
4.8.2 人民北路商业地产项目开发经营选择
4.9 人民北路商业地产项目经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 人民北路商业地产项目发展前景预测
4.10.1 人民北路商业地产项目经营预测
4.10.2 人民北路商业地产项目收益预测
4.11 人民北路商业地产项目投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 人民北路商业地产项目风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 人民北路商业地产项目风险防范能力评估
4.13 人民北路商业地产项目总体定位及经营规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
