针对上海五角大楼商城投资项目，通过对上海工艺品市场、建材市场、惠南新城的消费品市场与投资环境及浙江义乌小商品市场进行深入的调查和研究，在借鉴浙江义乌小商品市场的成功经营因素的基础之上，对位于上海惠南新城的上海五角大楼商城进行功能定位，并通过调查结果及专家二方面进行功能定位的论证，最终形成该项目的可行性研究报告。本咨询项目主要包括投资环境调查、投资项目功能定位、定位论证以及可行性研究报告等内容。
- 研究内容
6.1 市场调研及分析
6.1.1 “上海五角大楼商城”投资项目经济环境调研
6.1.1.1 经济发展的阶段
6.1.1.2 上海市及南汇区商业环境调研
6.1.1.3 上海市及南汇区产业发展状况调研
6.1.2 “上海五角大楼商城”投资项目相关政策研究
6.1.2.1 在南汇区进行投资的政策与制度研究
6.1.2.2 税费负担和优惠条件
6.1.3 上海市及南汇区城市发展规划研究
6.1.3.1 交通发展规划
6.1.3.2 商业发展规划
6.1.3.3 城区发展规划
6.1.4 上海市商业发展调研
6.1.4.1 上海市商业发展总体情况
6.1.4.2 上海市新型零售业态调研
（包括超级市场、便利店、仓储式超市、专业店、购物中心等）
- 新型零售业态网点基本情况
- 新型零售业态销售基本情况
- 按照所有制结构区分
- 按照销售规模区分
- 新型零售业态利润状况
- 各类业态发展优势比较
6.1.4.3 上海市专业市场调研（包括工艺品市场、建材市场、文具用品市场）
- 各类市场的发展概况
- 各类市场的需求状况
- 需求现状
- 需求预测
- 各类市场的供给状况
- 供给现状
- 供给预测
- 各类市场的网点基本状况
- 各类市场的基本分布
- 各类市场的目标市场分析
- 各类市场的经营模式分析
- 各类市场的发展趋势研究
6.1.4.4 典型商业设施调研
（建材市场、文具用品市场、超级市场、仓储式超市、购物中心、工艺品市场，共选15家。）
- 基本情况
- 地理位置
- 交通条件
- 周边环境
- 营业面积
- 辐射范围
- 经营规模
- 营业收入
- 客流量
- 管理模式
6.1.5 浙江义乌小商品市场中的工艺品市场调研
6.1.5.1 义乌工艺品市场的需求因素调研
- 工艺品的需求现状
- 工艺品的需求特点
- 消费者的构成
- 消费者对工艺品的评价
- 消费者对其成功经营的评价
6.1.5.2 义乌工艺品市场的供给因素调研
- 工艺品的供给现状
- 工艺品的供给特点
- 工艺品供应企业的规模及企业的性质
- 工艺品市场的规模
- 工艺品的供给趋势
6.1.5.3 义乌工艺品市场经营成功因素调研
- 工艺品市场的经营模式
- 工艺品市场的管理方法
- 工艺品市场的其它成功因素
6.1.6 消费者调研（南汇及周边区域选择300个消费者）
6.1.6.1 普通消费者
- 基本情况
- 消费者的年龄
- 消费者的教育程度及职业构成
- 消费者生活方式及消费习惯
- 消费者的家庭支出及支出结构
- 服务性消费情况
- 交通费
- 旅游费
- 娱乐费
- 教育费
- 可支配收入和服务性消费
- 汽车消费研究
- 旅游和休闲娱乐消费研究
- 目前选择的休闲、旅游与娱乐方式
- 目前选择的休闲、旅游与娱乐场所
- 对休闲、旅游与娱乐场所的需求特点
- 对休闲、旅游与娱乐的价格承受范围
- 对现有休闲、旅游与娱乐场所的评价
- 对未来休闲、旅游与娱乐场所的要求
- 文教消费研究
- 工艺品消费研究
- 工艺品在消费者消费支出中的比例
- 对工艺品的需求特点与偏好
- 目前选择工艺品的场所
- 对工艺品的价格承受范围
- 对现有工艺品的评价
- 对未来工艺品发展的要求
- 建材消费研究
- 目前购买建材的场所
- 对现有建材市场的评价
- 对未来建材市场的要求
- 文体用品消费研究
- 文体用品在消费者的消费支出中的比例
- 对文体用品的需求特点与偏好
- 目前消费者选购文体用品的场所
- 消费者对现有文体用品市场的评价
- 未来文体用品市场需求预测
6.1.6.2 专业消费者（指可能入驻商城的潜在客户，共选择50家）
- 对商城环境的要求
- 对商城服务的要求
- 入驻的条件
- 合作的模式
6.2 “上海五角大楼商城”功能定位及资源配置
6.2.1 “上海五角大楼商城”的市场定位
6.2.2 “上海五角大楼商城”的功能定位
6.2.2.1 “上海五角大楼商城”的功能配置
6.2.2.2 “上海五角大楼商城”的服务种类设计
6.2.2.3 “上海五角大楼商城”的环境定位
6.2.3 “上海五角大楼商城”的资源配置
6.2.3.1 “上海五角大楼商城”的经营规模设计
6.2.3.2 “上海五角大楼商城”的管理模式设计
6.2.4 “上海五角大楼商城”的市场定位与功能定位的论证
6.3 “上海五角大楼商城”控制性详细规划
6.3.1 规划布局和结构
6.3.2 规划道路系统
6.3.3 绿地系统
6.3.4 业态组合及布局
6.3.5 相关市政配套
6.3.6 主要技术指标
6.4 “上海五角大楼商城”投资框算
6.4.1 “上海五角大楼商城”的投资规模
6.4.2 项目投资框算
6.4.3 项目投资财务分析
6.4.3.1 项目投资财务数据估算
- 项目收入、税金及附加估算
- 项目投资总成本、费用估算
- 项目利润总额及其分配估算
6.4.3.2 项目投资财务分析指标
- 反映项目盈利能力的指标
- 静态指标分析
﹡ 投资利润率
﹡ 投资利税率
﹡ 资本金利润率
- 动态指标分析
﹡ 财务净现值（FNPV）
﹡ 财务内部收益率（FIRR）
- 反映项目清偿能力的指标
- 投资回收期
﹡ 静态投资回收期
﹡ 动态投资回收期
6.4.3.3 项目投资财务评价
6.4.4 项目投资不确定性分析
6.4.4.1 盈亏平衡分析
6.4.4.2 敏感性分析
6.5 “上海五角大楼商城”投资风险分析
6.5.1 项目投资风险来源分析
6.5.2 项目投资风险组成分析
6.5.2.1 政策风险
6.5.2.2 经济风险
6.5.2.3 财务风险
6.5.2.4 管理风险
6.5.2.5 招商风险
6.5.3 项目投资风险处置
6.6 “上海五角大楼商城”投资机会研究结论
6.6.1 机遇与问题
6.6.2 内部因素
6.6.3 风险因素
6.6.4 项目的盈利模式
6.6.5 项目的退出机制
6.6.6 项目投资机会评价
