项目位于闸北区中南部的洛川东路201号，处于平型关路以东，西邻闸北公园、东接嘉利明珠城、北望上海大学延长校区。研究对象是闸北区中部的商业房产市场，其空间范围北至走马塘，南至中山北路，东、西方向以闸北区边界为限。主要研究对象是项目附近的商业房产，即洛川东路和平型关路的商业房产。根据区政府的规划，闸北区中部将发挥交通和环境方面的优势，重点拓展商贸、旅游、休闲、文化和中高档居住等功能，因此，本章主要研究与休闲娱乐、餐饮、零售和宾馆等商业业态相关的商业房产市场，中高档住宅和少数都市型工业用房的市场状况也纳入研究范围，以便于参考。目前，闸北区商业房产主要分布在“两片一线”上，即由洛川东路、平型关路、中山北路和共和新路围成的“东南” 片；位于大宁-灵石公园南面的“大宁片”；以及共和新路交通主干线两侧。平型关路以西的洛川东路是闸北区中部最富有代表性的商业街。北依闸北公园，其相邻界面长约1公里，优美的自然环境有利于吸引名牌餐饮企业的入驻。平型关路以西的洛川东路已成为闸北区中部功能全、名气高、客流多的商业街，对本房产项目的投资价值判断有较大的参考作用。这一段洛川东路的建筑格调、商业氛围、自然环境和客流量都明显逊色于平型关路以西的洛川东路。
铁岭财政资产经营公司是辽宁省铁岭市财政局下属负责资产运营的公司。为支持铁岭市驻沪办事处的选址，减轻驻沪办事处对铁岭市财政局的财政压力，铁岭财政资产经营公司拟对洛川东路某房产进行考察，准备将其大部分或全部建筑面积进行市场化运作。因此，铁岭财政资产经营公司就面临着对该房产的价值研究、功能定位和前景预测等问题。洛川东路房产项目投资机会研究包括周边商业地产市场研究、房产投资价值研究、周边商业环境研究、项目初步发展规划、项目财务测算和风险评估，在深入的市场研究、内外部资源比较及优劣势分析的基础上，提出了商业开发的两套方案（含三种情况），并对这些方案分别进行了财务评估，以作为铁岭财政资产经营公司投资决策的依据。
功能定位：在分析本项目周边地区的行业现状、人口与客流、商业环境、自然环境、交通条件和相关市政规划的基础上，项目组认为，洛川东路房产项目适合用作高档浴场或者中高档餐馆。 其中，浴场适宜自主经营，可以聘请专业人才进行管理；餐馆则适宜引入大型名牌餐饮企业。由以上的功能定位得出本项目的功能规划方案：方案一（A）——自营高档浴场（如果本项目2楼承载力不足，不能用作浴池）；方案一（B）——自营高档浴场（如果本项目2楼承载力足够，可以用作浴池）；方案二——招租大型名牌餐饮企业。财务测算：方案一（A）和方案二的内部收益率都远小于项目资金成本（6%），因此，这两个方案不具备足够的利息偿付能力，没有投资价值。方案一（B）内部收益率将近12%，净现值/投资额约35%，具有一定的投资价值，但是，该方案的盈利水平远低于同行业的平均水平，即内部收益率约20%，净现值/投资额约100%。项目建议：方案一（B）是唯一在财务上可行的方案，其盈利能力仍然达不到同行业的平均水平，建议投资方积极寻找其他更加有利可图的投资机会。
