通过对两街道与两地块及其周边地区的现状调研、消费者研究、商圈与商家研究、典型案例分析以及专家意见评论，对两街道与两地块分别提出两套发展规划方案。
研究对象包括国和路、长海路、四边地（国和路、民京路、市光路、嫩江路）、三角地（国和路、民京路、嫩江路）及其周边地区。
评估各种方案的社会效益、经济效益、税收效益和地区形象与品牌效益，从而挑选出最佳功能规划方案，在论证最佳方案可行性的基础上，进行具体的功能规划，以作为五角场镇政府的决策依据。
调研范围以两街道与两地块及其周边地区为重点，同时，对部分行业的研究范围将放大到杨浦区和上海市，对经典案例的研究范围放大到全国。
研究内容共分十二章，其中，第一、二、三、四章是本项目的基础研究部分，第五、六、七、八章针对国和路与长海路展开功能规划研究，第九、十、十一、十二章针对四边地和三角地进行功能规划研究。
6.1 五角场镇区域环境研究
6.1.1 经济环境研究
6.1.1.1 人口状况
6.1.1.2 消费结构研究
6.1.1.3 产业发展状况
- 高新技术产业
- 传统制造业
- 零售商业
- 餐饮业
- 休闲文化娱乐业
- 其他行业
6.1.2 历史文化环境研究
6.1.2.1 历史文化
6.1.2.2 历史建筑
6.1.3 交通环境研究
6.2 五角场镇区域消费者抽样调研
6.2.1 抽样目的
6.2.2 抽样计划
6.2.2.1 抽样框
6.2.2.2 抽样方法
6.2.2.3 样本定义
6.2.2.4 样本容量
6.2.3 抽样结果与分析
6.2.3.1 样本背景资料
- 收入水平
- 受教育程度
- 职业
- 年龄
6.2.3.2 消费档次、频率、地点、习惯与消费预期
- 购物
- 餐饮
- 文娱休闲
- 美容美发
- 健身瘦身
- 购车
- 其他
6.2.3.2 功能偏好测试
- 本地较缺乏的设施、服务与功能
- 本地较适合的设施、服务与功能
- 本地令人不满的设施、服务与功能
- 改进意见与期望
6.3 商圈调研与商家调研
6.3.1 商圈调研
6.3.1.1 目标商圈范围界定
6.3.1.2 区位特点
6.3.1.3 辐射范围
6.3.1.4 人口规模与人均购买力
6.3.1.5 客流量
6.3.1.6 交通状况
6.3.1.7 停车设施
6.3.1.8 商业业态
- 各种业态的面积
- 各种业态的分布
6.3.1.9 商业业种
- 业种的面积
- 业种的分布
6.3.1.10 现有的主要商业设施
- 目标定位
- 客户群
- 环境
- 经营方式
- 管理模式
6.3.2 商家调研
6.3.2.1 目标商家选择
- 汽车经销商
- 名牌特色餐饮
- 零售商
- 其他类型商家
6.3.2.2 商家背景资料
6.3.2.3 商家投资意愿
6.3.2.4 商家业态偏好
6.3.2.5 商家动力与阻力
6.3.2.6 商家特殊需要
- 商业环境
- 自然环境
- 人文环境
- 交通条件
- 市政配套设施与服务
6.3.2.7 商家对相关区域发展前景的预测
6.4 城区发展规划研究
6.4.1 杨浦大学城发展归划
6.4.2 五角场城市副中心规划
6.4.3 知识新天地规划
6.4.4 江湾新城规划
6.4.5 五角场镇规划
6.5 商业文化街经典案例与成功要素
6.5.1 思南路（暂定）
6.5.1.1 定位与规划
6.5.1.2 经验借鉴
6.5.2 多伦路（暂定）
6.5.2.1 定位与规划
6.5.2.2 经验借鉴
6.5.3 其他国内外著名商业文化街
6.5.3.1 定位与规划
6.5.3.2 经验借鉴
6.5.4 成功要素总结
6.5.4.1 内因小结
6.5.4.2 外因小结
6.6 国和路与长海路的初步功能规划
6.6.1 国和路（政立路至世界路段）初步功能规划（包括两个方案）
6.6.1.1 定位
- 功能定位
- 目标市场定位
- 形象定位
6.6.1.2 功能
- 业种
- 业种选择
- 业种组合
- 业种分布
- 业态
- 业态选择
- 业态组合
- 业态分布
6.6.2 长海路（国和路至恒仁路段）初步功能规划（包括两个方案）
6.6.2.1 定位
- 功能定位
- 目标市场定位
- 形象定位
6.6.2.2 功能
- 业种
- 业种选择
- 业种组合
- 业种分布
- 业态
- 业态选择
- 业态组合
- 业态分布
6.7 国和路与长海路初步规划方案评价
6.7.1 国和路规划方案比较
6.7.1.1 社会效益
6.7.1.2 经济效益
6.7.1.3 税收效益
6.7.1.4 地区形象与品牌效益
6.7.2 长海路规划方案比较
6.7.2.1 社会效益
6.7.2.2 经济效益
6.7.2.3 税收效益
6.7.2.4 地区形象与品牌效益
6.8 国和路与长海路最佳方案的基本可行性研究与具体功能简单规划
6.8.1 最佳方案基本可行性研究
6.8.1.1 社会可行性研究
6.8.1.2 组织管理可行性研究
6.8.1.3 经济可行性研究
6.8.1.4 投资与融资可行性研究
6.8.2 最佳方案具体功能简单规划
6.8.2.1 业种与业态规划
6.8.2.4 道路交通规划
- 道路系统
- 停车场
6.8.2.3 建筑布局规划
- 建设分期
- 建筑布局
- 建筑外观
6.8.2.5 绿化与环境规划
- 步行空间
- 绿化景观
6.8.3 两路功能规划研究结论
6.9 汽贸中心与社区商业中心的经典案例与成功要素
6.9.1 汽贸中心经典案例
6.9.1.1 广本四位一体（暂定）
- 服务理念与服务内容
- 辐射范围与销售业绩
- 开发模式
- 招商策略
6.9.1.2 风神四位一体（暂定）
- 服务理念与服务内容
- 辐射范围与销售业绩
- 开发模式
- 招商策略
6.9.1.3 大众四位一体（暂定）
- 服务理念与服务内容
- 辐射范围与销售业绩
- 开发模式
- 招商策略
6.9.2 汽贸中心成功要素总结
6.9.2.1 内因小结
6.9.2.2 外因小结
6.9.3 社区商业中心经典案例
6.9.3.1 华联社区商业中心（暂定）
- 业种与业态
- 配套设施
- 开发模式
- 招商策略
6.9.3.2 南方友谊商城（暂定）
- 业种与业态
- 配套设施
- 开发模式
- 招商策略
6.9.3.3 其他社区商业中心（待定）
- 业种与业态
- 配套设施
- 开发模式
- 招商策略
6.9.4 社区商业中心成功要素总结
6.9.4.1 内因小结
6.9.4.2 外因小结
6.10 四边地与三角地的初步规划
6.10.1 四边地初步规划方案（包括两个方案）
6.10.1.1 定位
- 功能定位
- 目标市场定位
- 形象定位
6.10.1.2 功能
- 业种
- 业态
- 业态选择
- 业态组合
- 业态分布
- 业态
6.10.2 三角地初步规划方案（包括两个方案）
6.10.2.1 定位
- 功能定位
- 目标市场定位
- 形象定位
6.10.2.2 功能
- 业种
- 业种选择
- 业种组合
- 业种分布
- 业态
- 业态选择
- 业态组合
- 业态分布
6.11 四边地与三角地初步规划方案评价
6.11.1 四边地规划方案比较
6.11.1.1 社会效益
6.11.1.2 经济效益
6.11.1.3 税收效益
6.11.1.4 地区形象与品牌效益
6.11.2 三角地规划方案比较
6.11.2.1 社会效益
6.11.2.2 经济效益
6.11.2.3 税收效益
6.11.2.4 地区形象与品牌效益
6.12 四边地与三角地最佳方案的基本可行性研究与具体功能简单规划
6.12.1 最佳方案基本可行性研究
6.12.1.1 社会可行性研究
6.12.1.2 组织管理可行性研究
6.12.1.3 经济可行性研究
6.12.1.4 投资与融资可行性研究
6.12.2 最佳方案具体功能简单规划
6.12.2.1 业种与业态规划
6.12.2.4 道路交通规划
- 道路系统
- 停车场
6.12.2.3 建筑布局规划
- 建设分期
- 建筑布局
- 建筑外观
6.12.2.5 绿化与环境规划
- 步行空间
- 绿化景观
6.12.3 两地块功能规划研究结论
