上海甲级办公楼经过几个快速增长的季度，在第二季度大大放缓，并在第三季度停止增长。增长无力的主要原因是新经济行业内或受累于新经济泡沫破灭的行业内的跨国公司调整在中国的业务发展计划，并采取措施来降低成本。类似的是，上年迅猛增长的国内网络公司租赁势头也已经黯然回收。而9.11事件击溃了对世界经济复苏的薄弱期望，直接导致第三季度以来办公楼租售价格的停滞和对空置量的吸收。在可以预见的近期，境外企业对甲级办公楼的需求会持续疲软，WTO带来的利好消息是否能够抵消上述负面因素目前尚不得而知。在稍远的中期，内资企业占甲级办公楼需求比重的增长会缓解境外企业需求收缩的影响。再远的长期，中国是否能够在国内经济与国际经济的相关度逐渐增大的同时保持尽量低的境外经济依存度，也难以预料。但是，浦东甲级办公楼市场的表现会好于上海甲级办公楼整体市场，一个原因是新进入的境外企业和投资会进一步增加对浦东的偏好度，另一个原因是日渐发展的浦东生物科技、IT电子和新材料产业会将实力和发展前景较好的国内企业向浦东吸引。
从开工和建成的时期来说，综合本报告前面部分的分析结果，本项目处于一个短期低迷，中期平稳，长期未定的市场情境。因此如果在2003年下半年到2004年上半年投入使用，可能会有一段比较稳定的市场环境；而2005年以后的状况，如果立足于内资企业的客户，营运风险相对会较小。从项目的区位环境来说，由于东北向张江高科技园区，北望金桥出口加工区，西接竹园商贸区，东南正对花木生态文化区的世纪公园商业区，环境不会恶劣到营运许可的底限。但是，由于在市政规划中不属于近年大规模开发的范围，所以难以依靠环境的拉动作用，而是要靠明确的定位策略和全面的实施支持。如果运行良好，宏观环境也没有过大的跌宕，业绩达到浦项广场的80%左右是一个可能实现的目标，而这个水平应该可以接受的。
虽然上海市办公楼和甲级办公楼租售价格和出租率上扬的态势已经中止，但是浦东地区势头还比较良好；再考虑到WTO明年春天结束程序，最先反应的仍应该是金融贸易服务类的境外企业，在上海的进驻点仍会偏向浦东，所以总体需求近期2-3年应该不会滑落。但按照前文对国际政治经济的长期分析，境外企业客户对上海办公楼市场的需求增长将难以确定，很可能将取决于美国经济2005年左右能否出现强劲反弹和中国国内科技对经济的拉动作用能否出现决定性突破。将重点放在国内企业客户的需求上可能会是比较稳妥的选择。如前文因素分析中所述，供给和竞争因素从总体上影响较大，而对特定楼盘影响不大，主要的因素在于正确的市场和产品定位。就目前判断，浦东新区的规划蓝图中5年内可能不会有以杨高路为主的大规模的商业或商务用途开发。可能采取八佰伴（浦项的市场策略也有相似之处）的方式是一种应对，即在规划不足的区域谋求独自发展的缝隙，不依靠本区域的积聚效应。
