针对上海高档酒店行业以及体育主题酒店宾馆行业进行广泛的市场调查和客观、全面的分析，为南京西路150号房产改建体育主题酒店设计具体实施方案，进行可行性研究和方案的比较选择，提出针对改建项目的策略建议，为贵公司的投资决策提供支撑。研究对象包括项目基地原有设施及经营现状分析、上海市同类宾馆酒店经营现状及竞争状况、改建项目市场定位及功能规划方案设计和选择。
- 研究内容
5.1 项目基地概况
5.1.1 房产地块基本情况
5.1.2 房产地块区位特征
（包括南京西路周边商圈、交通、人口、消费等基本情况）
5.1.3 原有设施及服务项目
5.1.3.1 各主要服务项目的经营状况
5.1.3.2 各主要服务项目存在的问题
5.1.3.3 顾客对各主要服务项目的投诉与期望
5.1.4 项目房产改建目标定位
5.2 上海市高档宾馆酒店行业现状分析
5.2.1 行业规模、数量及分布
5.2.2 主要功能组合
5.2.3 主要服务项目组合
5.2.4 主要经营方式
5.2.5 盈利能力分析
5.2.6 行业发展趋势
5.3 体育类主题酒店竞争对手分析
5.3.1 地理分布及辐射范围分析
5.3.2 客户定位分析
5.3.3 经营内容分析
5.3.4 管理模式分析
5.3.5 经营收益分析
5.4 改建项目市场定位及功能规划方案（提供两到三种方案备选）
5.4.1 各方案总体定位
5.4.2 各方案目标市场定位
5.4.2.1 目标客户类别分析
5.4.2.2 目标客户偏好分析
5.4.2.3 目标客户支付能力分析
5.4.3 各方案市场形象定位
5.4.4 各方案功能定位及规划
5.4.4.1 功能配置
5.4.4.2 业态规划
- 业态定位
- 业态结构
- 业态分布
5.4.4.3 业种规划
- 业种配比
- 业种选择
- 业种分布
5.5 改建项目方案比选
5.5.1 各方案财务估算
5.5.1.1 投资规模分析
5.5.1.2 收入分析
- 收入的来源和结构
- 租金状况
- 收入预测
5.5.1.3 成本费用分析
- 固定成本
- 变动成本
5.5.1.4 盈利能力分析
- 现金流量表
- 净现值和内部收益率
- 静态、动态投资回收期
5.5.2 各方案社会效益分析
5.5.3 各方案执行难度分析
5.5.4 方案比选结论
5.6 改建项目的经营方式建议
5.6.1 招商策略
5.6.2 经营管理模式
5.6.3 筹资策略
5.6.4 营销推广
5.6.5 其他配套功能的经营建议
5.7 改建项目风险分析与防范措施
5.7.1 政策风险分析与防范措施
5.7.2 市场风险分析与防范措施
5.7.3 管理风险分析与防范措施
5.7.4 财务风险分析与防范措施
