针对天山路古五地块商业规划项目，通过对上海市商业经济及城市规划、天山路商圈的深入调查和研究，在借鉴国内外商业规划的先进经验的基础之上，对位于天山路、娄山关路的“古五地块”进行定位，并通过调查结果及专家二方面进行定位的论证，最终形成该项目的研究报告。
- 研究内容
6.1 基本方案选择
6.1.1 指导理念和原则
该商业规划的理念是看远一步，站高一步；其原则是在充分研究地块周边商业环境及城市发展规划的基础上，结合圣雄国际广场的总体规划，与周边商业（以天山商厦为代表）进行错位竞争。
6.1.2 方案选择
（以下方案是在预调研的基础上提出，正式方案必须经过详细的调研和分析之后才能确定，并且最终方案并不局限于以下三类。）
6.1.2.1 社区型购物中心
- 目标定位
- 功能定位
- 业态设置
- 大型超市
- 百货店（中档）
- 专业店
- 业种设置
服装、鞋帽、化妆品、文化用品、食品、餐饮、休闲娱乐、银行、邮局等
6.1.2.2 地区级商业中心
- 目标定位
- 功能定位
- 业态设置
- 大型超市
- 百货店（中高档）
- 专业店
- 购物中心
- 业种设置
服装、鞋帽、化妆品、文化用品、食品、餐饮、休闲娱乐、银行、邮局等
6.1.2.3 国际品牌直销中心（主题商城）
- 定位
主营以服装为主打的国际品牌的高档商城下架货、过季货、断码货，以原价的60％左右出售。
- 特色
名牌和低价。
6.2 市场调研及分析
6.2.1 “古五地块”商业规划经济环境调研
6.2.1.1 经济发展的阶段
6.2.1.2 上海市及长宁区商业环境调研
6.2.1.3 上海市及长宁区产业发展状况调研
6.2.2 “古五地块”商业规划相关政策研究
6.2.2.1 在长宁区进行投资的政策与制度研究
6.2.2.2 税费负担和优惠条件
6.2.3 上海市及长宁区城市发展规划研究
6.2.3.1 交通发展规划
6.2.3.2 商业发展规划
6.2.3.3 城区发展规划
6.2.4 上海市商业发展调研
6.2.4.1 上海市商业发展总体情况
6.2.4.2 上海市新型零售业态调研
（包括超级市场、便利店、仓储式超市、专业店、购物中心（shopping mall）等）
- 新型零售业态网点基本情况
- 新型零售业态销售基本情况
- 按照所有制结构区分
- 按照销售规模区分
- 新型零售业态利润状况
- 各类业态发展优势比较
6.2.4.3 天山路商圈调研
（以天山路为主，兼顾仙霞路、长宁路、古北、中山公园等商圈）
- 区位特点
- 辐射范围
- 人口规模
- 人均购买力
- 高峰时刻客流量
- 交通状况
- 停车设施
- 商业业态
- 各种业态的面积
- 各种业态的分布
- 商业业种
- 业种的面积
- 业种的分布
- 现有的竞争性商业设施
- 目标定位
- 客户群
- 环境
- 经营方式
6.2.4.4 典型商业设施调研
（社区型购物中心、地区级商业中心、主题商城各选两家。）
- 基本情况
- 地理位置
- 交通条件
- 周边环境
- 营业面积
- 辐射范围
- 经营规模
- 营业收入
- 客流量
- 业态分布
- 业种结构
- 管理模式
6.2.5 消费者调研（长宁及周边区域选择300个消费者）
6.2.5.1 普通消费者
- 基本情况
- 消费者的年龄
- 消费者的教育程度及职业构成
- 消费者生活方式及消费习惯
- 消费者的家庭支出及支出结构
- 服务性消费情况
- 交通费
- 旅游费
- 娱乐费
- 教育费
- 可支配收入和服务性消费
- 汽车消费研究
- 休闲娱乐消费研究
- 目前选择的休闲、娱乐方式
- 目前选择的休闲、娱乐场所
- 对休闲、娱乐场所的需求特点
- 对休闲、娱乐的价格承受范围
- 对现有休闲、娱乐场所的评价
- 对未来休闲、娱乐场所的要求
- 餐饮消费研究
6.2.5.2 专业消费者（指可能入驻商城的潜在客户，共选择30家）
- 对商城环境的要求
- 对商城服务的要求
- 入驻的条件
- 合作的模式
6.3 “古五地块”商业规划方案的比较和选择
6.3.1 各方案的SWOT分析
6.3.2 规划方案的确定
6.4 “古五地块”商业的功能定位及业态规划
6.4.1 “古五地块”商业的定位
6.4.1.1 “古五地块”商业的目标市场定位
6.4.1.2 “古五地块”商业的功能定位
6.4.1.3 “古五地块”商业的业态定位
6.4.1.4 “古五地块”商场的形象定位
6.4.2 “古五地块”商业的功能规划
6.4.2.1 “古五地块”商业的功能配置
6.4.2.2 “古五地块”商业的业态规划
- 业态定位
- 业态结构
- 业态分布
6.4.2.3 “古五地块”商业的业种规划
- 业种规划组合原则
- 区域需求量确定原则
- 业种有机组合原则
- 引导循环消费原则
- 业种规划模式
- 互补式
- 填充式
- 混合交叉式
- 业种选择
- 业种配比
- 业种分布
6.4.3 “古五地块”商场的内部空间布局规划
6.4.3.1 铺位布局和人流动线设计
6.4.3.2 商场楼层规划设计
6.4.3.3 商场内部庭院设计
6.4.4.4 商场消防规划
6.4.4 “古五地块”商业的定位与业态规划的论证
6.5 “古五地块”商业发展策略
6.5.1 “古五地块”商业的经营规模设计
6.5.2 “古五地块”商业的经营模式设计
6.5.2.1 自营
6.5.2.2 出租
6.5.2.3 出售
6.5.3 “古五地块”商业的管理模式设计
6.5.4 租售策略
